房屋貸款-地上權抵押貸款 金管會有疑慮

財政部要標售國有土地地上權,供開發商興建住宅出售,金管會昨(17)日跨部會委員會上引發諸多「疑慮」,由於財政部只給予建物「使用權」,並非「所有權」,依銀行法及民法,恐不得申請房貸

金管會解釋,民國93年,財政部發布函令,房屋貸款表示國有非公用土地若出售地上權,其上建物所有權仍歸國有,也就是說,現在建商拿到國有土地的50年地上權,若蓋成房屋出售,民眾拿到的只是房屋「使用權」,房屋所有權仍是政府的,50年後要收歸國有。

昨日會議中,財政部建議金管會以解釋的方式,將房屋使用權解釋為銀行法第12條的「權利質權」,可進行擔保授信,但由於先前法院判決,權利質權必須是可以讓與的債權或其他權利為標的物的質權,要可自由移轉、出售,使用權歸屬於所有權,不能分離出來當成權利,判決公有土地地上權的房屋不算權利質權。

銀行局官員解釋,財政部93年的函令簡單解釋,就是國有土地地上權標售,若蓋成房屋出售,買房子的人只有「使用權」,就相當於只是承租50年的房子,承租戶是沒有權利去辦房貸的。

財政部希望金管會用解釋方式,解釋使用權可抵押貸款,以增加地上權標售的身價及誘因,但金管會表示,這是民法規定的權利質權,不是金管會說了算,若是財政部廢除93年的函令,建物所有權給購買的民眾,就可以貸房貸,但就一定要併入銀行法第72條之2的限額計算,不可能例外排除。

金管會說,地上權融資所衍生出使用權是否可以做為擔保品,涉及民法上是否可視為權利,可以作為質權或擔保品還待釐清、研議,因此還要再開會討論。金管會也建議財政部,若廢除93年的函令,將地上權的建物所有權給購買的民眾,未來期滿,民眾有權優先承購政府土地,若政府不賣,建物所有人恐會堅持不搬離,土地也難收回,勢必會有一些糾紛,建議財政部要再多考慮。

參考工商時報-記者彭禎伶、張中昌網路新聞資訊

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